Vous êtes nombreux à nous avoir posé la question, alors je vais essayer d’y répondre au mieux en fonction des interrogations que tout le monde a posées.

 

 Avant de commencer, je précise que nous avons décidé (mars 2021) de mettre en vente notre maison située à Guatapé, pour poursuivre d’autres projets. Si celle-ci vous intéressait (voir ici) et pour plus de renseignements, merci de me contacter via Whatsapp au + 33 7 52 67 78 76

 

 

Comment avez-vous trouvé votre maison ?

 

 

Nous étions alors en Colombie.

 

J’étais à la base intéressée par les jolies maisons colorées et traditionnelles qu’on trouve dans le village de Guatapé.

 

 

 

 

 

 

Certains propriétaires avaient mis leur maison à vendre. On a frappé à la porte de l’une d’elles. Le vendeur nous a fait visité. Comme on le redoutait, seule la façade était en bon état. Dedans c’était absolument vétuste et hors d’usage. Il fallait tout raser à l’intérieur et garder les murs extérieurs. Donc nous avons poliment décliné, car même en ayant vécu 13 mois dans un fourgon, la maison en question ne collait pas à nos exigences d’européens. En effet, soyons francs, le typique c’est charmant. Mais s’il faut vivre dedans c’est autre chose quand on a vécu toute sa vie en France dans un standard de confort correct.

 

Donc, nous avons décidé de passer par une agence susceptible de nous proposer des maisons correspondant à nos propres critères.

 

 

Comment se fait-il que depuis la France, je ne trouve pas d’agences immobilières en Colombie sur internet?

 

 

En fait, en Colombie, il y a plein d’agences immobilières. Peut être pas autant qu’en France, mais il y en a. Et beaucoup ont un site internet.

 

Problème : la plupart de ne pensent pas à paramétrer leur adresse IP pour que leur site soit consultable depuis l’étranger, la France en l’occurrence.

 

Pour ça, je n’ai pas de solutions hihi

 

 

C’était facile de faire un choix ?

 

 

Dans nos critères nous n’étions pas très exigeants : on voulait qu’il n’y ait pas trop de travaux à faire, que ce soit confortable au sens européen du terme (pas de terre battue au sol, une possibilité d’avoir de l’eau chaude dans la douche) et que ce soit relativement petit (100 m2). Nous ne sommes que 3 …

 

Nous avons visité une dizaine de maisons, plus ou moins. De là nous avons compris qu’il existait 3 types d’habitations (à Guatapé en tout cas) :

• les maisons traditionnelles du village ou les fermes « style colonial » : séduisantes à nos yeux d’occidentaux car « terrrrrriblement typiques », mais sans aucun confort et donc avec énormément de travaux à faire
• les maisons années 1970 / 1980, en briques rouges et style bunker : cossues, avec des murs épais, des grilles aux fenêtres, voire des portes blindées aux chambres à coucher … Nous avons détesté … Elles montraient bien le climat de terreur qui a pu régner à cette époque dans la région de Medellin
• les maisons ultras modernes. Pas typiques du tout mais neuves, globalement en bon état et très lumineuses. Nous avons donc orienté notre choix sur ces dernières, tant pis pour l’Image d’Epinal des maisons coloniales.

 

Je rajoute à cela les terrains constructibles.

 

Le problème que nous avons ensuite rencontré dans notre choix, c’est que les maisons proposées étaient toutes immenses. Nous avons donc demandé une petite maison, mais on nous a fait comprendre qu’une petite maison, dans le coin, c’était 200 m2 … Gloups … Il y en avait même jusqu’à 1 000 m2 habitables !! Nous avons donc demandé à voir les plus petites !

 

Autre problème sur Guatapé : la pente. Je veux dire que les terrains sont souvent terriblement pentus. Genre, tu te prends le pied dans une racine en haut du terrain et tu finis ta course dans le lac 200 mètres plus bas, mort. Donc, avec un enfant de 6/7 ans, hors de question d’acheter une maison dangereuse.

 

 

 

 

De fils en aiguilles, il n’en restait plus beaucoup… Nous avons donc choisi celle-ci pour son emplacement idéal au bord du lac , ses terrains plats et son confort à l’européenne !

 

 

 

 

 

 

Et le budget ?

 

 

Difficile de dire si les maisons sont chères ou pas, chacun ayant un budget personnel.

 

En outre, le prix dépend de la région où on souhaite s’installer, des prestations de la maison, etc … Bref, tout comme en France !

 

Bonne nouvelle : disons que c’est (beaucoup) moins cher qu’en France, surtout si vous ne voulez pas acheter un hôtel particulier classé monument historique dans le centre ville de Carthagène ou de Bogota.

 

 

Mais vous n’avez pas peur que la maison ne vous appartienne jamais ?

 

 

Au début nous n’avons pas compris la question. Et puis, on a fini par nous dire « tu sais, j’ai vu à la télé (argument suprême) qu’il existe des pays où tu n’es propriétaire de ta maison que pendant 30 ans, ensuite ils te la reprennent. La Thaïlande, je crois … ou un truc dans ce genre … je suis sure que c’est pareil pour la Colombie … en plus c’est un pays de barbares … vous êtes vraiment cinglés …etc …etc … !!! »

 

Bon, alors coupons cours aux délires. En Colombie, le système juridique est proche de ce que l’on connaît en France car c’est du droit romano-germanique. Le régime de la propriété est proche du régime français. Tu achètes, tu es propriétaire tant que tu ne revends pas !

 

 

Mais il doit bien y avoir des pièges ???!!!

 

 

Ben … sûrement … ne serait-ce que le risque de tomber sur un propriétaire véreux.

 

C’est pourquoi :

• nous sommes passés par une agence immobilière, dont le tarif maximum est de 3% de la valeur du bien immobilier
• nous avons donné pouvoir à un avocat pour qu’il mène l’achat de la maison à son terme (l’agence nous en a proposé un, mais de fils en aiguilles on a trouvé une avocate parlant français sur Rionegro. Je peux donner son adresse à ceux qui le souhaitent, mais elle ne bosse que sur le secteur de Medellin). Cela dit, une association vient de se créer qui doit pouvoir donner le nom d’avocats bilingues : « L’association pour le développement des échanges entre juristes français et colombiens » (contact )

 

 

Qu’est-ce qui diffère de la France d’après ce que vous en avez vu ?

 

 

Deux choses nous ont surprises :

1- Le fait que beaucoup des maisons proposées à la vente et en agence n’avaient pas leurs papiers en bonnes et dues formes (genre le jardin mal cadastré, une partie de la maison non déclarée, pas d’acte de propriété …)

 

2- La différence existant entre le prix demandé pour la maison et le prix déclaré aux impôts. Grosso modo, la loi autorise les colombiens à vendre leur maison à un prix commercial mais à ne payer d’impôts que sur le prix cadastral (predial) souvent beaucoup beaucoup beaucoup plus bas. Donc, il faut demander à ce que le propriétaire fasse réévaluer le prix cadastral de sa maison au prix commercial.

Pourquoi ? Parce qu’autrement l’acte de vente sera fait au prix cadastral. Or, en France, la banque va vous permettre de sortir le montant correspondant à l’acte de vente. Si la maison vaut commercialement l’équivalent de 200 000 euros et que l’acte de vente mentionne qu’elle vaut cadastralement 50 000 euros, il y a fort à parier que votre banque refusera de vous confier 150 000 euros de billets dans une valise pour aller investir en Colombie …

Problème : le vendeur risque de refuser car il va payer plus d’impôts. Donc, il faut inclure cet impôt dans la négociation, quitte à augmenter le prix de la maison à votre charge afin que les choses soient bien claires. C’est ce que nous avons fait.

 

 

Concrètement quelles sont les différentes phases pour acheter une maison ?

 

 

Pour davantage de détails pratiques, voir le site Vivre en Colombie.

 

 

• Trouver une agence immobilière
• Faire ou faire faire les vérifications nécessaires quant au bien immobilier : on trouve les informations de la propriété sur un acte qui s’appelle le « Certificado tradicion y libertad» : il contient l’historique de la maison : la liste de tous ses propriétaires, toutes les charges que des tiers peuvent avoir comme des hypothèques, des dettes fiscales …
• Signer une promesse de vente (contrato de promesa de compraventa) contenant des éléments détaillés : je cite les informations du site Vivre en Colombie:

 

1. Objet de ce contrat : Description, limites cadastrales (linderos) et adresse.
   2. Tradition : D’ou vient l’achat de ce bien immobilier.
   3. Liberté : Information que le bien est libre de dettes et de paiements.
   4. Prix et paiement : Le prix de vente et les modalités de paiement.
   5. Les frais : Ce sont les frais de notaire et autres dépenses à payer.
   6. Remise du bien : La façon et la date de prise de possession de l’acheteur.
   7. Pénalité : Les clauses pénales si l’un des deux ne tiennent pas promesse.
   8. Contrat : Information disant que les deux parties ont reçu ce contrat.
   9. Les documents à emmener chez le notaire et par qui.
   10. Les signatures.

• Signer le contrat de vente en faisant réaliser un acte public devant notaire
• Faire enregistrer l’acte public dans les 2 mois
• Faire enregistrer l’investissement auprès de la Banque Centrale

 

 

Comment a-t-on fait nous ?

 

 

• On a choisi la maison
• On a trouvé un avocat à qui on a donné pouvoir de nous représenter
• On a ouvert un compte à la Alianza Valores afin de pouvoir faire notre investissement

 

Felipe Chavez 

Asesor de Inversiones

Alianza Valores

Tel: +57 (4) 326 50 70 Ext:3428

Calle 17 A Sur # 48 35  Piso 4

Medellin, Colombia

 

• Notre avocate a réalisé les différentes phases décrites ci-dessus en nous y associant à chaque étape
• Le plus long a été d’ouvrir le compte à la Alianza Valores, ensuite nous sommes devenus propriétaires en 2 mois.

 

 

Ouf !!!

En espérant que cet article vous soit utile !